10容积率 中央别墅区豪宅 懋源云纪 北京真正的第四代住宅！星空体育官方网站

　　作为中央别墅区改善首选之作，懋源云紀凭借其43.2亿斩获的后沙峪懋源地块，正在重塑北京高端居住新格局。

　　这个总建筑面积约34万㎡的低密住区，以史无前例的双拼别墅+瞰景洋房组合，为后沙峪新别墅市场注入全新活力。

　　懋源地产在中央别墅区精心打造的真正第四代住宅标杆项目——懋源云纪，其临时售楼处现已对外开放，方便感兴趣的客户提前了解项目详情。正式售楼处及样板间预计于5月初开放，并计划在5月中旬开始排卡验资，6月份正式开盘。对于希望了解更多项目细节或有兴趣加入买房群的朋友，欢迎添加微信xiuge20200606进行咨询。

　　懋源·云纪以“庭院”为核心亮点，以“空间尺度”为发力点，打造平墅、叠墅、双拼别墅三大主力产品。

　　产品分布方面，沿着小区西北边缘布置了16栋11层高的星空体育官方网站洋房，西南侧则设置了3栋联排别墅，另有15栋独栋别墅穿插其中，其余部分均为双拼别墅。

　　别墅的布局并不像平墅那样规整，有的散布在西北面的平墅之间，更多的隐藏在双拼别墅之中，甚至有两栋独栋别墅特别安排在幼儿园的西侧。

　　项目整体容积率为1.0，建筑限高24米，销售指导价为6.1万元/平米。装修标准超高，平墅户型以220平米起步，起价为1500万元。

　　平墅—奇偶层设计星空体育官方网站，户户都能享受“空中庭院”的墅居质感；LDKG一体化互动社交空间，南向超大面宽。得房率能够达到100%以上，南北开敞的双阳台采用奇偶错层设计，全部赠送，并且北侧还配备了设备平台。

　　叠墅—超大进深空中庭院，线°超广寰幕视野，近赏庭院，举目园林，独创“阳光八角厅”与“光感悬浮楼梯”，生活格调仪式十足。

　　双拼别墅E—融合“以庭为核”的设计手法，每层均可与庭院产生联动，演绎与自然共栖的全新墅居可能；双面巨幕宽厅，无敌采光视野。

　　双拼别墅F—以满足多代同堂需求构筑「代际共生系统」，多套房+多动线的设计在温情共处中守护每位家庭成员的私域感，充分满足多代际大家庭的居住场景，让家族时光在景观环抱中自然生长。

　　接下来，一起看看建面约220至440平米的平墅户型，该户型设计为南向四面宽，包含南向客厅和三个套间卧室，采用大面宽、短进深的设计，营造出别墅般的空间感。敞阔中正的客厅与餐厅及庭院相互贯通，形成了一条超尺度的家庭互动主轴，实现了全景视野的延展；开放式厨房与餐厅形成了T型交互枢纽，在烹饪的同时还能无障碍地与餐厅中的家人互动，创造出“一人烹饪、多人参与”的温馨场景。

　　特星空体育官方网站别值得一提的是，该户型拥有约3.5米进深的空中庭院，这种设计不仅突破了传统项目中约1.5米进深阳台使用率不高的局限，还让“台”的概念从量变达到了质变。此外，北向设有一处灵动X空间，可以根据家庭的生活需求灵活打造为书房、额外居室或兴趣室等，始终为家庭预留一种可能性，适应未来不同的生活变化。这样的设计不仅提升了居住的舒适度，也增加了空间的功能性和灵活性。

　　再来看看建面约300平方米的叠墅产品，每一层都独具特色。首层被定义为“enjoying空间”，拥有大挑高的环景会客厅，庭院与餐厨客区域相连，将室内外景观完美融合，仿佛置身于风景之中生活；二层则被定义为“living room”，设有南向三套卧室和一个多功能室，既保证了家庭成员星空体育官方网站之间的亲密交流，又确保了各自的私密性，通过定制化的功能布局构建出理想的家庭互动空间。

　　每户均享有南北双庭院，进深规格约为3.5米（相较于常规项目中约1.5米进深的阳台，使用效率更高），这种配置通常只在南方及海外的高端豪宅中可见。超高挑空设计不仅向上延伸了空间尺度，还配合270度观景窗，无论是享用早餐、下午茶还是阅读，都能享受到无比惬意的生活体验。背景的大窗设计巧妙地消解了传统楼梯间的墙体边界，使得楼梯仿佛悬浮于空气中的一道光之折线，展现出装置艺术的独特美学张力。

　　主卧套房堪称奢华，涵盖了卧室、衣帽间和主卫三大功能区，配备超大浴缸和分离式卫浴设施，极大地提升了生活的品质感。这样的设计不仅注重细节和舒适度，同时也强调了空间的功能性和美学价值，旨在为居住者提供一种高品质的生活方式。

　　此户型拥有超大的景观庭院，以“庭院”作为核心纽带，使每个功能空间都能与庭院产生互动，增强了室内外的连贯性和生活的舒适度。星级标准的中西厨配置极致，不仅提升了烹饪体验，还满足了多样化饮食需求。独立宴会厅的设计进一步强调了私密性，它与庭院相连，最大化观景效果的同时，也能够适应各种宴会场合的需求。

　　客厅采用了罕见的超大双面观景巨幕设计，南北通透，营造出宽敞明亮的空间感。首层南向套房可以直接通往庭院，特别适合长辈使用，方便他们享受户外空间。南向奢阔面宽的设计不仅包括了开敞阳台，还精心布置了书房、双衣帽间和独立卫生间等功能区，全面提升了居住品质，重新定义了顶级圈层的私域生活标准。

　　这种设计不仅注重细节和功能性，同时也极大地提升了居住者的日常生活体验，通过将自然景观融入到每一个角落，创造出一个既奢华又宜居的生活环境。无论是家庭聚会还是私人时光，这里都提供了无与伦比的舒适与便利。

　　接下来，我们再来看看建面约550至630平方米的双拼别墅-F户型设计。此户型提供独立入户体验，首先映入眼帘的是一个先进花园庭院，然后才是玄关门厅，整个归家过程充满了仪式感。进入室内，会客区采用奢阔尺度设计，L型景观面让整体空间显得格外宽敞大气。超大面宽的设计不仅提升了视觉享受星空体育官方网站，还形成了一个极为宽敞的宴会空间，足以容纳至少20人的圆桌宴请，非常适合举办大型家庭聚会或社交活动。

　　所有居室均配备了独立卫浴设施，确保了家庭成员之间的私密性和舒适度。地下空间设计方正，既可分隔使用也可整体规划，极大地提高了空间的使用率和灵活性，可以根据居住者的需求自由打造多功能区域，如娱乐室、健身房或是私人影院等。

　　咱们一层层来看，先说说生活娱乐层。这一层的设计采用了方正的空间格局，提供了超高的利用率，非常适合打造全家庭的娱乐空间，比如可以设置健身房、影音室、茶室等多样化的功能区。此外，这一层还设有一个独立且奢阔的车库，不仅为车辆提供了宽敞的停放空间，同时也增加了进出家门的便利性和私密性。

　　再来看景观庭宴层，这一层的设计将花园庭院、专业级中西厨和宴会厅完美结合。超大面宽的设计搭配全开门的极致窗景，使得宴会厅与景观庭院内外贯通，不仅能够容纳高规格的筵席，还提供了无与伦比的视觉享受。专业级的中西厨配置让烹饪成为一种享受，无论是家庭聚会还是正式宴会，都能轻松应对。宴会厅直接连通景观庭院，进一步增强了室内外空间的互动性和整体感，使宾客在用餐的同时仿佛置身于自然之中，享受着宁静与奢华的完美融合。这样的设计不仅提升了居住体验，也为举办各种活动提供了理想的空间。

　　再来看圈层社交层，这一层设有会客厅、水吧以及一间老人房。270°庭院围合设计带来了超强的私密感，让居住者在享受社交的同时也能拥有独立的空间。超大巨幕面宽的方厅和L型超大观景面的设计，不仅提升了空间的开阔感，还营造出一种奢华而不失温馨的氛围。无论是接待客人还是家庭内部的小聚，这里都显得格外适宜，奢阔的礼序感不彰自显。

　　再来看家人起居层，这一层根据家人的需求量身打造，旨在创建更契合家庭成员性格特征的居住空间。这里设有一个开放的家庭厅，形成了一个能够让家庭成员目光随时交汇的互动空间，既保持了各自的私密性和专属区域，又能在视线范围内给予彼此关怀和温暖。无论是休息、阅读还是简单交流，家庭成员都能在这个开放而又温馨的空间里找到属于自己的角落，同时感受到家庭的紧密联系与支持。

　　再来看主人奢享层，这一层专为主人设计，包含主卧套房和书房，打造出整层的私人行政套房体验，尽显格局与尺度的极致。双开门的设计让步入其中即感受到巅峰的尊贵感与奢阔感。主卧套房不仅空间宽敞，还配备了独立卫生间，而额外的X空间可以根据个人需求灵活使用，比如作为书房、婴儿房或收藏室等，极大地提升了居住的功能性和个性化体验。无论是休息、工作还是享受个人爱好，这一层都为居住者提供了一个私密而又豪华的空间，真正实现了舒适与尊贵的完美结合。

　　产品聊完了，接下来我们聊聊周边配套及二手房情况。懋源云纪项目是2024年9月12日，懋源以43.2亿元底价摘得后沙峪镇SY00-1801-0104、0105、0106、0107地块。

　　地块北临机场北线高速，南接天北路，巧妙避开了区域内部的交通拥堵，可以快速抵达首都机场以及海淀、国贸、望京、奥林匹克森林公园等主要商圈。

　　在商业配套方面，懋源云纪周边拥有众多高品质商业中心，如中粮祥云小镇、顺义山姆会员店、昌平山姆会员店、罗马湖国际风情街、欧陆广场和荣祥广场等，为居民提供了丰富的购物和娱乐选择。

　　此外，懋源云纪周边聚集了众多顶尖国际学校，包括鼎石国际学校、ISB（北京顺义国际学校）、德威国际学校、北京英国学校及贝赛思学校等，为家庭提供了优质的教育资源。

　　休闲娱乐方面，项目紧邻约3000万平方米的温榆河公园和23万平方米的罗马湖，独享顶级自然景观资源。

　　此外，周边还设有几家京城顶级高尔夫俱乐部，如尼克劳斯和黑骑士高尔夫俱乐部，进一步提升了居住体验。通过这些优越的地理位置和完善的配套设施，懋源云纪不仅为居民提供了一个舒适的居住环境，同时也满足了他们对高品质生活的追求。

　　再来谈谈懋源云纪直接的竞争项目，那就是相隔4.5公里的——华润后沙峪温榆河2007、2008地块。

　　这地块是今年2月份的最后一场土地拍卖中，华润置地以60.24亿元的底价获得了该地块。

　　截至目前，该项目尚未公布具体的产品信息，仍处于市场调研和团队组建阶段。对于华润后沙峪地块的具体测评，可以点击我往期的文章链接进行查阅。

　　除了华润的地块外，对于预算稍微低一点的购房者来说，懋源璟橒也是一个值得考虑的选择。

　　该项目目前在售，产品线丰富，包括平墅、叠墅和合院等多种户型，单套总价位于2500万至4000万区间内。

　　懋源璟橒于2022年12月22日首次开盘，目前共有112套现房在售，具体包括30套联排别墅、42套面积为301至308平米的复式住宅、25套面积介于300至308平米的四居室单元，以及少量面积从145至287平米不等的一居室和三居室户型。这样的产品组合不仅满足了不同家庭结构的需求，也为寻求高品质居住体验的买家提供了多样化的选择。

　　对于预算相对较低的朋友来说，后沙峪核心区的和光瑞府是一个不错的选择。该项目交房品质总体尚可，拥有大面积的绿化和硬化处理，虽然电梯的整体档次可能略显普通，装修标准也比预期要低一些，但其装修包仍然遵循了高于限竞房的标准。

　　目前，和光瑞府的二手房市场表现稳健，例如116平米的三居室最新成交价为620万元，单价约为5.3万元/平米；而152平米的户型则可以在800万元以内成交。这样的价格区间为寻求性价比的购房者提供了一个理想的居住选择，既能享受到区域内的优质生活环境，又能以较为合理的价格实现置业梦想。

　　对于想要购买二手房别墅的朋友，根据预算的不同有两类推荐。如果您的预算较高，可以考虑优山美地，这里提供高品质的别墅选择，满足对高端居住体验的需求。

　　而如果您希望在预算相对较低的情况下寻找合适的别墅，则誉天下是一个不错的选择，它提供了性价比更高的居住方案。

　　项目坐落于中央别墅区黄金区位，西拥温榆河湿地公园，东接裕乐路城市动脉。四宗地块中：

　　项目以2.67万/㎡楼面价打造，在6.1万/㎡（±10%）指导价下，相较周边8万+二手别墅形成明显价格优势。作为后沙峪懋源地块首发力作，其双拼别墅产品填补了区域改善型豪宅的市场空白。

　　懋源云纪位于这几年红盘频出的顺义后沙峪板块，项目紧邻温榆河公园，东南方向1.2公里处还有小后海-顺义罗马湖公园，生态环境良好，东侧800多米处是三甲医院北京友谊医院顺义院区，就医方便。

　　后沙峪板块位于东北五六环之间、顺义西南部，为顺义区最接近主城的区域。南隔温榆河与朝阳区孙河乡相邻，西与昌平区北七家镇相连。因其配套成熟、居住舒适度高，同时北京国际学校70%都在顺义中央别墅区，再加之板块内新房产品品质较高，所以一直是顺义热门的购房板块。

　　作为“最时尚”的近郊，后沙峪既有媲美城区的繁荣便捷，又有主城区罕有的生态环境和人均绿化占比，还有在中央别墅区相对较低的入驻门槛和高于大部分同档次房源的居住质量，这种“均好性”让它成为五环沿线的优质居住板块，并且因其国际化的生活氛围独树一帜。选择后沙峪的购房者，往往对于地铁的依赖性不大，看中的是温榆河、罗马湖、艺术馆、高尔夫构成的生态环境和生活品位。

　　作为顺义区成交热点板块，后沙峪的成交量价领先。2024年顺义区新建住宅成交金额前四位，中海首开·湖光玖里、和光瑞府、建发·观云、保利建工·星宸和煦均位于后沙峪板块。

　　它拥有“洋房+叠拼+独栋”的产品组合，共588套房源。最夸张的是，阳台进深达到3.5米。

　　就在案名公布的那天，它拿到了两张施工许可证，工程规模约24万平方米，其中地上建面约18.3万平方米。

　　它的施工单位为北京中淦新科建设工程有限公司（下称中淦新科），监理单位为北京方恒基业工程咨询有限公司（下称方恒基业），设计单位为北京维拓时代建筑设计股份有限公司（下称维拓设计）。

　　这三家公司颇为奇怪，工程承包商是懋源老板，设计与监理为同一个控制人。“肥水不流外人田”，花姐逐一道来

　　这家公司成立于2022年12月12日，注册资本4000万元，法人、执董、经理是韩建波，监事是段为民，冯光是财务负责人。

　　它的第一个股东是北京越鑫咨询服务有限公司，唯一股东和法人是张来来。到了2023年5月12日，越鑫咨询退出中淦新科，北京洞建工程科技有限公司接盘。

　　4月18日，居然智家实际控制人、董事长兼CEO汪林朋，被武汉市江汉区监察委员会留置及立案。随后，他所持居然智家全部股份3.72亿股，被司法冻结，占总股本的5.97%。

　　十分神奇的是，不到4个月，越鑫咨询又拿回了中淦新科的全部股权，居然智家退出。

　　到了2023年9月18日，北京永泰锐捷信息咨询服务有限公司（简称“永泰锐捷”），成了越鑫咨询的接盘者。

　　成立于2015年8月的永泰锐捷，法人是懋源集团副总裁刘强，三个股东分别是北京嘉宇鸿业投资有限公司、北京懋源投资有限公司、北京鹏美摩托车文化传播有限公司，持股比例是51%、39%、10%。

　　嘉宇鸿业的最终股东是陆挺宇和路浩洋，分别持股98.8%和1.2%；懋源投资的股东是曹俊生、张爱清，分别持股90%、10%；鹏美摩托车的股东是黄成宪、隋郁，分别持股75%、25%。

　　永泰锐捷的这三大股东，恰好是北京懋源投资控股股份有限公司的股东——嘉宇鸿业及关联公司天陆禾润持股51%、懋源投资持股39%、鹏美摩托车持股10%。

　　截至目前，中淦新科手握的是建筑工程施工总承包二级资质，发证日期是2024年4月24日，至今还不到一年。

　　2025年2月21日，中淦新科被北京朝阳区住建委罚款8000元。原因是，它承建的太阳宫懋源总部大楼，施工安全不过关：

　　1、塔吊作业动火作业未开具动火证；2、施工现场一名工人，未佩戴安全帽；3、施工现场两名工人高处作业，未佩戴安全带；4、施工现场脚手架边缘处，未设置水平网。

　　陆挺宇和曹俊生，一边做地产开发商，一边做自己项目的包工头。碧桂园老板杨国强、泰禾集团老板黄其森等，都是这么干的。

　　懋源云纪的监理单位方恒基业，成立于1988年7月，法人张德山持股21.5%，注册资本300万元。

　　但不知从何时起，懋源云纪的设计单位维拓时代，成了方恒基业的第一大股东，持股44.06%。

　　维拓设计成立时间比方恒基业晚了五年，老板孙祥恕在维拓设计持股32.6842%——表决权为61.82%，为第一大股东。他也是方恒基业的董事。

　　孙祥恕，1964年11月7日出生于北京，本科毕业于北京工业大学，后毕业于丹麦奥胡斯建筑学院获硕士学位。

　　他曾在全民所有制企业北京纺织工业设计院工作过，到了1999年8月，更名为维拓时代设计院。2001年10月，维拓时代设计院改制，孙祥恕等30名员工，出资558万元购买了维拓设计院全部资产。

　　直到2017年，维拓设计登录新三板上市，股票代码为872086，于2022年3月份终止挂牌。它最后披露的年报数据是：2020年的营收4.15亿元，净利润748万元。

　　维拓设计的业务，不止于建筑设计和监理，还涉足投资，与凯联资本至少成立了四家有限合伙企业，甚至与万科前高管毛大庆，一起经营过优客工场。

　　在承接地产项目业务上，孙祥恕控制的方恒基业和维拓时代，经常会一起出现，尤其是与懋源集团的合作中。

　　翻查资料，早在2014年开始，方恒基业就是懋源集团的合作伙伴。在懋源钓云台、懋源煜泽台、懋源璟廷和懋源璟瑜上，监理单位都是方恒基业。

　　DeepSeek表示：若设计单位通过股权关系，影响监理单位的公正性（如掩盖设计缺陷、降低监管标准），则涉嫌违反《建筑法》第34条关于监理独立性的规定，可能面临行政处罚或信用评价降级。

　　若以6.1万/㎡的指导价计算，懋源云纪相当于放弃了4.88亿货值。即使按楼面价算，也是2亿的地价成本。

　　为客群调规定制，将土地原规划容积率1.6争取调整为1.1，在后期产品规划中又主动将容积率1.1降至1.05，选择了损容8000平米的抉择。

　　懋源云纪地处顺义后沙峪，北面紧挨机场北线、0107为住宅地块，地上建面合计16.6万㎡，规划153栋住宅楼星空体育官方网站，包括16栋洋房、15栋独墅和122栋双拼，共计573户；

　　东南角0105地块规划为1栋9班幼儿园，总建面约0.52万㎡，容积率0.8，限高18米；

　　0106为商业用地，位于整个地块东南侧，总建面1.17万㎡，容积率1.0，限高24米。

　　2025年2月27日，华润置地以底价60.24亿元，摘得SY00-2101-2007、2008地块，成交楼面价35007元/平方米，容积率是1.05。这两个项目的体量差不多，虽然华润地块楼面价高出0.83万元/平米，但由于周边环境成熟，且正南紧挨温榆河，整体素质高于懋源云纪。

　　现在，容积率调成一样，拼的是地段、产品和价格。它们拿地时间相差5个月，很显然，华润置地是有后发优势的。